Оспаривание оценок недвижимости

Арендаторы нежилых помещений имеют преимущественное право выкупа занимаемой площади, но не всегда могут им воспользоваться. Одна из причин отказа — завышенная цена на объекты недвижимости. Изменения, внесенные в ФЗ 159 в 2013 году, дают возможность оспаривания стоимости приобретаемого имущества. Тонкости этого процесса разъясняет юрист Веклич Станислав Валерьевич.

Оценка рыночной стоимости имущества

О том, что имущество должно продаваться по рыночной стоимости и об ее определении говорит статья 3 ФЗ №159 от 22.07.2008. Определение этого параметра договора производится независимым оценщиком. Порядок процедуры устанавливает ФЗ № 135 от 29.07.98. Этот закон посвящен регулированию оценочной деятельности в РФ. При ссылке на текст закона необходимо учитывать, что в него вносились многочисленные изменения, значительно улучшившие позиции арендаторов недвижимости. Особенно важны комментарии от 2013 года.

Наиболее важное в данном случае положение закона гласит, что оценка объекта недвижимости должна быть установлена на текущий момент. Датой определения рыночной стоимости становится день получения ДГИ (или иным уполномоченным органом) заявления от предпринимателя о том, что он хочет реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемой площади. Подтверждение этому находим в постановлении Президиума ВАС РФ № 7240/12 от 18.10.2012.

С 2013 года оспорить навязанную цену можно:

  • в течение 30 дней после того, как от владельца собственности (Департамента недвижимости) получен проект договора купли-продажи объекта недвижимости;

  • при подаче заявления в суд течение срока приостанавливается и возобновляется после того, как будет вынесено решение суда;

  • суд имеет право обязать стороны заключить сделку именно по той цене, которая установлена в ходе судебного разбирательства.

Важно: Ссылаться на свое право на оспаривание стоимости можно на основании части 8 ФЗ №159 и статьи 13 ФЗ № 135.

Порядок действий после подачи заявления о выкупе имущества

Чтобы реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества надо соответствовать ряду требований по срокам аренды и времени заключения арендного договора. Также важно соблюдать порядок действий:

  • после подачи заявления о намерении воспользоваться своим правом выкупа требуется пройти проверку на соответствие условиям;

  • подготовить документы для оценки объекта;

  • провести процедуру оценки в аккредитованной оценочной компании;

  • уточнить условия приватизации;

  • получить для изучения и подписания проект предварительного договора купли-продажи;

  • уточнить стоимость имущества и при необходимости оспорить ее;

  • заключить договор по уточненной стоимости.

В случае, если арендатор не дает своего ответа в течение 30 дней, это также считается юридическим действием и приводит к потере преимущественного права выкупа арендуемой недвижимости. От преимущественного права выкупа можно отказаться.

Варианты оспаривания выкупной цены

Арбитражная практика показывает, что возможны следующие варианты оспаривания завышенной выкупной стоимости арендуемого объекта:

  • предъявление иска оценщику для оспаривания достоверности указанной стоимости имущества;

  • подача иска об урегулировании разногласий между субъектами договора купли-продажи и оспаривание оценки объекта аренды;

  • иск о понуждении к заключению договора по цене, несоответствующей рыночной.

Подача иска в суд предполагает необходимость доказать, что цена, установленная оценщиком, является недостоверной и не соответствует рыночной стоимости объекта на момент подачи заявления о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа. Оспаривание цены возможно в случае, если экспертная оценка выполнена с нарушением норм оценочной деятельности. При этом процессе необходимо соблюдение Федеральных стандартов оценки.

Важно: Оспорить оценку можно только до того, как договор купли-продажи заключен.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ, выпущенное 30.05.2005, говорит о том, что моментом заключения договора можно считать издание соответствующего акта или принятие решения Департаментом (ДГИ). На принятие решения арендатору — покупателю помещения — дается 30 дней и за это время необходимо осуществить альтернативную оценку объекта. Если результаты оценок не совпадают, это дает повод для подачи иска в суд.

Что включает стоимость объекта

Для оспаривания стоимости арендатор составляет протокол разногласий по проекту договора. В него включается отчет об оценке объекта, причем стоимость указывается дважды — с НДС и без НДС. Этот момент уточнен в подпункте 12 пункта 2 статьи ФЗ №146. Сделки с государственным имуществом (или муниципальным), подпадающим под действие закона №159, не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Поводом для снижения стоимости объекта может быть зачет оплаты вложений, сделанных для улучшения объекта с согласия арендодателя за время действия договора аренды. Подобные улучшения должны являться неотделимыми. Если соответствующее согласие не было оформлено документально, то зачет стоимости проведенного ремонта или реконструкции, невозможен. Эти моменты разъясняет часть 6 ФЗ № 159.

Важно: Подтверждением согласия арендодателя на проведение работ может служить дополнительное соглашение к договору аренды, соглашение о проведении ремонта с указанием сметы и объема работ.

В ситуации, когда стоимость улучшений или ремонта уже была учтена, например, при получении арендной платы за помещение, повторный зачет невозможен. Все действия по учету капитального ремонта или иных изменений объекта необходимо своевременно фиксировать документально.

Если после подачи протокола разногласий ответа от владельца арендуемого объекта не поступил ответ или был дан необоснованный отказ, заключение договора в досудебном порядке становится невозможно и дело можно передать в суд. Иск подается на основании части 4 статьи 445 ГК РФ.