Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью - это рациональный и дальновидный способ распорядиться объектами, которые находятся у вас в собственности. Такая услуга поможет максимизировать доход от недвижимости, не затрачивая на это неоправданно много времени.

На российском рынке доверительное управление вошло в обиход чуть более 10 лет назад. Кого эта услуга интересует в первую очередь? Тех, кто:

  • Хотел бы сложить с себя обязанность поиска платежеспособных арендаторов;
  • Стремится к максимальной сохранности имущества;
  • Хотел бы препоручить специалисту эксплуатацию недвижимости и решение хозяйственных вопросов.

Условно говоря, вы приобрели в собственность несколько квартир в Сочи. Сами же вы постоянно проживаете в Москве, а по работе часто отлучаетесь в Архангельск. У вас не остается ни времени, ни сил, чтобы управлять сочинскими активами. Оптимальным выходом из ситуации будет заключить договор с профессионалом из Сочи, который возьмет все хлопоты на себя.

Доверительный управляющий: кто это?

Управляющей стороной обычно становится не отдельно взятый человек, а компания. Она контролирует доходы от переданных ей объектов и фактически берет на себя большинство функций собственника. Если говорить конкретно, эти функции таковы:

  • Продумать и предложить собственнику наиболее рациональный план использования принадлежащих ему объектов с целью получения дохода;
  • Составить договор аренды;
  • Подобрать ответственных и платежеспособных арендаторов;
  • Контролировать сохранность вверенного объекта, взять на себя вопросы страхования;
  • Контролировать своевременную оплату аренды, оперативно ликвидировать задолженности;
  • Оплачивать коммунальные услуги либо следить за своевременностью их оплаты арендатором;
  • Решать хозяйственные вопросы (взаимодействие с коммунальными службами, ремонт, реновация);
  • Улаживать спорные ситуации с участием арендаторов.

Важный нюанс! В роли доверительного управляющего не могут выступать ни муниципальные, ни государственные органы. Также эти органы не могут иметь статус выгодоприобретателя по договору доверительного управления.

Все сделки с объектом проводятся от имени управляющей стороны. Однако это не делает данную сторону собственником - ее права характеризуются как обязательственные. Все операции с имуществом (как фактические, так и юридические) осуществляются строго в интересах выгодоприобретателя. Исключение составляют те случаи, когда условия проведения неких операций прописаны в договоре, а также если операции носят противозаконный характер. Третью сторону обязательно следует информировать о том, в чьих интересах действует доверенное лицо. В письменно зафиксированных документах наименование этого лица сопровождают пометкой “Д.У”.

Важный нюанс! Управляющая компания имеет право передать свои полномочия третьему лицу. Однако ответственность за действия этого третьего лица несет целиком и полностью управляющая компания.

Договор доверительного управления имуществом: что это?

Это соглашение, которое предполагает передачу имущества собственника на оговоренный срок под управление другой стороны. Та другая сторона принимает на себя обязательство распоряжаться имуществом в интересах собственника либо иного выгодоприобретателя, которого укажет собственник.

Согласно законодательству Российской Федерации, договор должен быть заключен строго в письменном виде. Если нет письменных подтверждений того, что управляющая сторона взяла на себя некие обязательства, эти обязательства считаются недействительными. Письменные копии соглашения сохраняют у себя обе заключившие его стороны.

Для заключения договора от владельца недвижимости требуются следующие документы:

  • Паспорт общегражданский;
  • Документы на собственность.

Если жилье является муниципальным, следует предоставить выписку из домовой книги.

Согласно статье 1016 Гражданского кодекса, в тексте договора необходимо указать:

  • Срок его действия;
  • Наименование обеих сторон, заключающих договор, и их реквизиты;
  • Описание объекта (то есть в полном объеме все те сведения, которые прописаны в свидетельстве о праве собственности);
  • Сумма оплаты в соответствии с договором и форма оплаты (в российской практике управляющая сторона берет себе в среднем 15% от ежемесячной арендной платы за объект).

Договор не может считаться действительным в случае отсутствия какой-либо информации из этого перечня.

Еще одним поводом для расторжения договора может стать замалчивание собственником информации. Так, если объект находится в залоге, а управляющей компании это не сообщили, компания имеет полное право обратиться в суд, расторгнуть договор и затребовать компенсацию в объеме годичного вознаграждения за свои услуги.

Важный нюанс! Если в доверительное управление передается предприятие, то вместе с ним можно передать также и право управления денежными средствами.

Доверительный управляющий оказался недобросовестным: что делать?

В случае возникновения конфликта между управляющим и собственником, условия договора доверительного управления имеют больший вес по сравнению с Гражданским кодексом.

Уголовную ответственность управляющей стороны за свои недобросовестные действия законодательство Российской Федерации не предусматривает. В качестве реалистичного варианта наказания можно:

  • Приостановить деятельность управляющей компании;
  • Приостановить выплату данной компании доходов, которые та получала от управления вверенным ей объектом;
  • Принудить компанию выплатить штраф на солидную сумму;
  • Аннулировать лицензию, выданную компании на осуществление финансовой деятельности.

Доверительное управление: подводим итоги

Услуга доверительного управления недвижимостью избавит собственника от хлопот и позволит использовать недвижимость с максимальной выгодой. Главное - подобрать опытную и надежную управляющую сторону.